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Contrato de alquiler de vivienda. Cláusulas nulas de
pleno derecho.
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Los contratos están para cumplirlos, pero cuando se trata de un
contrato de alquiler, o de cualquier otro contrato en el que se incluyen
cláusulas que son contrarias a la legislación vigente, dichas cláusulas no
pueden obligar a ninguna de las partes. Normalmente no son suficientes para
considerar anulable el contrato pero las cláusulas en cuestión es como si no
existieran. Suele pasar bastante a menudo, en especial en la redacción de un contrato
de alquiler de vivienda entre particulares.
Qué cláusulas son nulas en un contrato de alquiler de
vivienda
En principio, como ya he dicho, sería nula cualquier cláusula
que fuese en contra de la legislación, pero voy a mencionar las que son más
habituales:
Pagos anticipados de varios meses de alquiler
El arrendador no puede exigir al arrendatario el pago anticipado
de más de una mensualidad de alquiler. Sí puede no obstante exigir la fianza o
la prima de opción en caso de tratarse de un alquiler con opción a compra.
También se pueden pedir en algunos casos garantías adicionales.
El contrato de alquiler de vivienda disfrazado de arrendamiento
de temporada
A menudo, para que el arrendatario no pueda exigir ciertos
derechos, se realiza un contrato de once meses con la indicación de que se
trata de temporada. De ese modo quedaría fuera de la normativa de arrendamientos
de vivienda. Hay que tener en cuenta que para eso se requiere justificación,
por estudios, por trabajo temporal, etc., y que el arrendatario disponga de un
domicilio permanente en otra parte.
Renuncia a la prórroga legal
Que el arrendatario renuncie en el contrato a la prórroga que
establece la ley no tiene ninguna consecuencia jurídica. Hay que tener en
cuenta que el propietario está obligado a tres años, siendo optativo para el
arrendatario, que sí que podrá rescindirlo antes si quiere.
Obligación de un año para el arrendatario
La ley establece que el arrendatario tiene derecho a dar por
terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros
meses. Imaginemos que, pese a todo, existe un acuerdo entre arrendador y
arrendatario para, en el momento de la firma, pagar un año anticipado del
alquiler. Está claro que eso ya va en contra de uno de los puntos que antes he
mencionado, pero si los dos están de acuerdo nadie lo puede impedir. Ahora
bien, si transcurridos seis meses, el arrendatario quisiera dar por finalizado
el contrato, podría exigir al arrendador la devolución de las cuotas pagadas de
más.
La vivienda debe conservarla el propietario
Es el arrendador quien tiene la obligación de realizar las obras
necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, no será válida ninguna
cláusula que obligue al arrendatario a hacer obras de conservación.
El domicilio es inviolable
El propietario no puede reservarse ningún derecho de entrada a
la vivienda para comprobar el estado de conservación o para cualquier otra
cosa. Esa cláusula también será completamente nula y no podrá ser ejercida.
Ramón Cerdá
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