 |
Arrendamiento con opción de compra o leasing
by Ramón
Cerdá
|
El arrendamiento con opción de compra se hizo popular hace
unas décadas con la llegada del conocido como
leasing, que tradicionalmente se ha venido usando en especial para
la financiación de vehículos, aunque también existe el leasing inmobiliario. De
hecho, si buscamos «leasing» en el diccionario, nos encontramos con la
siguiente definición: Arrendamiento con opción de compra del objeto arrendado.
¿Qué es pues el arrendamiento con opción de compra?
Hay algunos matices a tener en cuenta. El primero sería aclarar
en qué ha quedado el concepto de leasing
para la financiación de vehículos que, bajo mi opinión, ha desvirtualizado por
completo el concepto. Hemos de partir de la base de que se trata de un
arrendamiento, por lo que la cuota mensual a pagar debería de estar
proporcionada a ese concepto que no es otro que el del alquiler. Ese alquiler,
lo normal sería no pactarlo más allá de un año (los leasing siempre son de
mayor plazo porque en realidad es una financiación de la compra del vehículo
enmascarada). ¿Cómo debería funcionar si realmente fuese un arrendamiento con
opción de compra?:
Voy a poner un ejemplo con números aleatorios, simplemente para
que se entienda mi planteamiento:
Valor del vehículo adquirido: 12.000 euros
Arrendamiento con opción de compra a un año:
El
leasing, en este caso debería constar de trece cuotas, pero no
trece cuotas iguales, sino doce equivalentes al alquiler mensual y una
última, llamada cuota residual, por el valor del bien estimado a esa fecha.
Para no complicar el ejemplo no voy a tener en cuenta ningún cálculo de
intereses:
Doce cuotas de 300 euros, que nos daría un total de 3.600
euros.
Una cuota residual por el valor que tendría el vehículo
pasado un año desde su adquisición: 8.400 euros. En este caso he hecho
coincidir ese valor residual descontando lo pagado en las mensualidades, pero
ni mucho menos tiene por qué ser así. Lo correcto es que el alquiler se pacte a
valor de mercado y lo mismo se haga con la cuota residual.
El arrendatario, que ha ido pagando cada mes el importe de su
alquiler, llegada la cuota trece tiene dos opciones:
1.- Rescindir el contrato. El vehículo vuelve a su propietario
que normalmente es la compañía de
leasing que lo ha alquilado o «financiado».
2.- Pagar la cuota trece, tomando la posesión del vehículo.
¿Qué ocurre en la realidad?
Lo que ocurre es que se trata de contratos camuflados de
compraventa financiada, de manera que la última cuota, sea la número 13, o la
37, es del mismo importe (o similar) que el resto, con lo cual, llegado al
final del contrato sería absurdo que el arrendatario no ejerciera la opción de
compra pagando simplemente una cuota más. Las cuotas tampoco coinciden con el
valor de mercado de un alquiler real, y la última cuota siempre es por un valor
mucho menor al de mercado del vehículo en ese instante. En definitiva, que el
leasing de un vehículo es una financiación encubierta, se mire por donde se
mire.
Arrendamiento con opción de compra. Libre elección del
arrendatario.
El arrendamiento con opción de compra de un local comercial
Algunos detalles a tener en cuenta si vamos a firmar uno de
estos contratos:
1.- El alquiler mensual que pagará el arrendatario hasta el
momento de ejercer la opción de compra no se considera como entregas a cuenta;
es simplemente un alquiler que no se recupera. He visto algún contrato en el
que se estipula que las cuotas mensuales realizadas en concepto de alquiler sí
se descuentan. Siendo un acuerdo entre las partes supongo que puede ser válido,
pero ya estaríamos (como en el leasing
del coche) desvirtuando el contrato y en realidad nos encontraríamos ante un
contrato de compraventa con pago aplazado, más que ante un arrendamiento con
opción de compra.
2.- Suele ser habitual, aunque no siempre se hace, que el
arrendador pague inicialmente lo que se conoce como «prima de opción» como una
contraprestación a cambio del derecho de poder optar a la compra. Si finalmente no opta por la
compra, pierde ese depósito, como ocurre con las arras del contrato que hablaba
ayer.
3.- La prima de opción sí que debe quedar claro en el contrato
si se considerará o no a cuenta del precio de compra pactado, sin que eso
suponga una desvirtualización de ningún tipo.
Siempre es importante tener en cuenta que un contrato es lo que
se desprende de sus cláusulas y no lo que ponga el encabezado. De eso hablaré
en el post de mañana.
Ramón Cerdá
|
|
